다산신도시를 비롯한 수도권 신도시 상가들이 심각한 공실 위기에 직면해 있습니다. 역세권이라는 좋은 입지에도 불구하고 텅 빈 상가들이 늘어나고, 경매에 나온 상가들조차 감정가의 30% 수준에서 거래되는 현실이 신도시 상가 시장의 위기를 여실히 보여주고 있습니다.
다산신도시 상가 공실률의 심각성
다산신도시의 상가 공실 문제는 수치로도 확인됩니다. 2025년 1분기 다산신도시 집합상가 공실률은 15.87%로, 지난해 4분기 13.58%보다 2% 이상 증가했습니다. 이는 업계에서 상권 위축의 위험 신호로 보는 10% 기준을 크게 상회하는 수준입니다.
특히 주목할 점은 다산역에서 도보 5분 거리에 5,000 가구 이상의 배후 수요를 갖춘 상가조차 공실률이 높다는 것입니다. 일부 오피스텔 1층 상가에서는 총 80개 호실 중 운영 중인 곳이 10~20개에 불과한 상황입니다.
경매 시장에서도 외면받는 신도시 상가
상가 공실 문제는 경매 시장 급증으로 이어지고 있습니다. 다산신도시에서 경매로 넘어간 상가는 2022년 1건에서 2024년 65건으로 65배나 급증했습니다. 동탄, 미사, 다산 등 3개 신도시 전체로는 2022년 50건에서 2024년 710건으로 14배 이상 증가했습니다.
하지만 경매에 나온 상가들도 새 주인 찾기가 쉽지 않습니다. 2024년 다산신도시 상가 매각률은 20%에 불과했고, 미사는 36.4%에서 10.8%로, 동탄은 31.6%에서 19.9%로 크게 떨어졌습니다. 낙찰되더라도 감정가의 30~40% 수준에서 거래되는 실정입니다.
신도시 상가 공실 급증의 복합적 원인
과잉 공급 구조
신도시 개발 과정에서 수익성을 이유로 상가가 과도하게 공급된 것이 근본 원인입니다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령에 따라 주상복합건물의 비주거 시설 비율을 10% 이상으로 의무화하고 있어, 각 시·도가 조례로 이를 15~30%까지 높게 설정할 수 있습니다.
베드타운화 현상
다산신도시는 전형적인 베드타운이 되면서 상권 활성화에 한계를 보이고 있습니다. 서울로 출퇴근하는 주민들이 대부분의 소비를 서울에서 해결하면서 지역 상권이 침체되고 있습니다.
소비 패턴 변화
코로나19 이후 온라인 쇼핑 확산으로 오프라인 상가 임차 수요가 크게 줄어들었습니다. 과거 입지 경쟁력이 중요했던 것과 달리, 이제는 '디지털 길목'이 더 중요해졌습니다.
고금리와 경기 침체
장기간 지속된 고금리로 임대인의 대출 이자 부담이 커졌고, 경기 불황으로 자영업자 폐업이 증가하면서 공실이 늘어나는 악순환이 반복되고 있습니다.
임대료 하락과 수익성 악화
공실률 증가는 임대료 하락으로 직결되고 있습니다. 다산신도시 집합상가 임대가격지수는 2024년 1분기 100.88에서 2025년 1분기 97.27로 3% 이상 하락했습니다. 이는 경기도 평균 하락률(0.6%) 보다 훨씬 가파른 수준입니다. 일부 상가에서는 "1년치 월세를 공짜로 내놔도 문의가 없다"는 상황까지 발생하고 있어, 상가 투자자들의 어려움이 극에 달하고 있습니다.
정부의 대응 방안
이러한 심각한 상황을 받아 정부도 대책 마련에 나섰습니다. 국민권익위원회는 2025년 2월 신도시 상가 공실 장기화 문제 해결을 위한 실태조사에 착수한다고 발표했습니다. 상가 공실률이 높은 신도시 지역을 선정해 상업시설 비율의 적정성과 공실 발생 원인을 종합적으로 분석할 예정입니다.
국토교통부도 상업용지를 주택용지로 용도 전환하는 방안을 연구하고 있어, 3기 신도시에서는 상가 공급 비율을 조정하는 논의가 진행되고 있습니다.
향후 전망과 투자 시사점
전문가들은 현재 상황에서 상가 투자는 매우 위험하다고 경고하고 있습니다. 2025년 1분기 전국 상업용 부동산 경매 낙찰률이 19.8%에 불과한 상황에서, 상가는 경매 시장에서도 찬밥 신세가 되었습니다.
업계 관계자는 "지금은 상가 임대 수익보다 자본 손실이 더 큰 경우가 많은 만큼, 투자를 고려한다면 최대한 저렴하게 매입하는 것이 중요해졌다"라고 조언했습니다.
다산신도시를 비롯한 수도권 신도시 상가의 공실 문제는 단순한 부동산 시장 침체를 넘어 지역 경제 전반에 악영향을 미치고 있습니다. 근본적인 해결책 마련을 위해서는 과잉 공급 구조 개선, 용도 규제 완화, 지역 상권 활성화 방안 등이 종합적으로 검토되어야 할 것으로 보입니다.
FAQ
Q1. 다산신도시 상가 투자를 고려 중인데, 지금이 바닥일까요?
A: 현재 공실률 15.87%와 경매 급증 상황을 볼 때 아직 바닥이라고 보기 어렵습니다. 최소 2~3년 더 지켜본 후 투자를 검토하는 것이 안전합니다.
Q2. 경매로 나온 신도시 상가, 감정가 30% 수준이면 투자해도 될까요?
A: 감정가 30% 수준이라도 임차 수요가 없으면 의미가 없습니다. 해당 지역의 향후 상권 전망과 임대 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
Q3. 신도시 상가 공실률이 언제쯤 회복될까요?
A: 전문가들은 현재의 구조적 문제(과잉공급, 소비패턴 변화 등)가 단기간에 해결되기 어렵다고 보고 있어, 최소 5년 이상의 장기적 관점에서 접근해야 합니다.
Q4. 그럼 신도시 상가는 절대 투자하면 안 되는 건가요?
A: 절대적 금지는 아니지만, 극도로 신중해야 합니다. 투자 시에는 감정가 대비 20~30% 수준에서 현금 매입만 고려하고, 대출 투자는 피해야 합니다.
Q5. 기존에 신도시 상가를 보유하고 있다면 어떻게 해야 할까요?
A: 현재 손실이 크더라도 추가 손실을 막기 위해 손절매를 고려해보는 것이 좋습니다. 특히 대출이 있다면 이자 부담이 계속 누적되므로 빠른 결정이 필요합니다.
마치며
다산신도시를 비롯한 수도권 신도시 상가의 공실 대란은 단순한 부동산 시장 침체를 넘어 구조적 문제임을 확인할 수 있었습니다. 과잉공급, 소비패턴 변화, 베드타운화 등 복합적 요인이 얽혀 있어 단기간 해결이 어려운 상황입니다.