이재명 정부 출범 후 서울 부동산 시장이 급격한 상승세를 보이며 새로운 '부동산 광풍'의 조짐을 나타내고 있습니다. 문재인 정부 시절을 방불케 하는 집값 폭등 현상이 재현되면서, 새 정부의 부동산 정책 대응에 관심이 집중되고 있습니다.
서울 부동산 시장의 급격한 상승세
서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하며 심상찮은 움직임을 보이고 있습니다. 6월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 0.36% 상승하여 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 최고치를 달성했습니다.
강남권을 넘어선 전방위적 상승이 특징적입니다. 강남구는 1.04%라는 역대 최고 상승률을 기록했으며, 토지거래허가구역 지정의 '풍선효과'로 성동구(0.76%), 마포구(0.66%) 등 비강남권 지역까지 급등세가 확산되고 있습니다.
구체적인 사례를 보면, 강남구 압구정동 현대 5차 전용 82㎡는 4월 52억 원에서 5월 63억 원으로 한 달 만에 10억 원 이상 상승했습니다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84㎡는 23억 5천만 원에 신고가를 경신하며, 신축 단지는 3.3㎡당 1억 원을 넘어서는 상황입니다.
부동산 광풍의 주요 원인
정책 불확실성과 학습효과
이재명 정부 출범과 함께 '진보 정권에서 집값이 오른다'는 학습효과가 작동하고 있습니다. 과거 노무현, 문재인 정부 사례를 경험한 무주택자들이 대거 내집마련에 뛰어들면서 수요가 급증했습니다.
7월 DSR 3단계 시행 앞둔 '막차 수요'
오는 7월 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 서둘러 집을 매수하려는 '패닉바잉' 현상이 나타나고 있습니다. 대출 규제 강화 전 마지막 기회라는 인식이 확산되면서 급작스런 매수 수요가 몰리고 있습니다.
공급 부족과 금리 인하 기대감
서울 아파트 공급 절벽이 심각한 상황입니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만 4,462가구로 올해(4만 6,710 가구)의 절반 수준에 그칩니다. 동시에 한국은행의 기준금리 인하와 추가 인하 기대감이 대출 부담을 줄여 매수 심리를 자극하고 있습니다.
이재명 정부의 부동산 정책 딜레마
공급 확대 중심의 정책 기조
이재명 대통령은 "세금으로 집값 잡지 않겠다"며 문재인 정부와 차별화된 정책 방향을 제시했습니다. 주요 공약은 재건축·재개발 완화, 4기 신도시 개발, 250만 가구 공급 등 공급 확대에 초점을 맞추고 있습니다.
단기 대응의 한계
하지만 공급 정책의 효과는 장기적이어서 당장 급등하는 집값을 잡기에는 한계가 있습니다. 전문가들은 "재건축·재개발 방식으로 부동산 시장을 안정화시키겠다는 것은 논리적으로 맞지 않다"며 수요 억제책의 필요성을 제기하고 있습니다.
규제 카드 검토 중
정부는 부동산 시장 점검 TF를 구성하여 가용한 정책수단을 총망라해 검토하고 있습니다. 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역 신규 지정과 추가 대출 규제가 거론되고 있습니다.
전문가들의 우려와 전망
문재인 정부 재현 우려
전문가들은 현재 상황이 문재인 정부 초기와 유사하다며 우려를 표하고 있습니다. 섣부른 규제는 오히려 '풍선효과'와 같은 부작용을 낳을 가능성이 높다는 지적입니다.
슈퍼사이클 진입 전망
서울대 김경민 교수는 **"2025년은 서울 부동산이 슈퍼사이클의 파도를 타는 해가 될 것"**이라며 단기간의 폭등이 아닌 장기간의 상승장을 전망했습니다.
시급한 대책 마련 필요
이준구 서울대 명예교수는 **"특단의 조처를 취하지 않는다면 또다시 집값이 미친 듯이 뛰는 참사가 벌어질 수 있다"**며 명확한 집값 안정 청사진의 필요성을 강조했습니다.
FAQ
Q1. 지금 집을 사도 괜찮을까요? 더 오를까요?
A: 현재 시점에서 단기적으로는 추가 상승 가능성이 높습니다. 하지만 정부의 규제 정책 발표 시점과 강도에 따라 변동성이 클 수 있으므로, 장기 보유 전제 하에 투자하시길 권합니다. 특히 DSR 3단계 시행 전인 6월 말까지가 상대적으로 유리한 타이밍입니다.
Q2. 어떤 지역에 투자하는 것이 가장 안전할까요?
A: 강남권은 여전히 안정적이지만 진입 장벽이 높습니다. 성동구, 마포구, 강동구 등 강남 접근성이 좋으면서 상대적으로 저평가된 지역을 추천합니다. 특히 지하철 2-3개 노선이 교차하는 역세권 위주로 검토해 보세요.
Q3. 전세와 매매 중 어떤 것이 더 유리할까요?
A: 현재 상황에서는 매매가 상대적으로 유리합니다. 전세가율이 70-80%까지 상승하면서 전세의 메리트가 줄어들고 있고, 집값 상승 속도가 전세 상승 속도를 앞서고 있기 때문입니다. 다만 충분한 자금 여력이 있을 때만 매매를 고려하세요.
Q4. 대출을 최대한 받아서 투자해도 될까요?
A: 절대 권하지 않습니다. 현재 시장이 상승세라고 해서 과도한 레버리지를 사용하면 정책 변화나 시장 조정 시 큰 손실을 볼 수 있습니다. 대출 비중은 최대 70% 이하로 제한하고, 비상 자금을 충분히 확보한 상태에서 투자하세요.
Q5. 언제까지 이런 상승세가 지속될까요?
A: 전문가들은 2025년 하반기까지는 상승세가 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 하지만 정부의 강력한 규제 정책이나 금리 급등 등의 변수가 있을 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하면서 유연하게 대응하는 것이 중요합니다.
향후 전망과 과제
이재명 정부는 공급 확대라는 장기 정책과 당장의 집값 안정이라는 단기 과제 사이에서 어려운 선택을 해야 하는 상황입니다. 전문가들은 필요하다면 과감한 세금 중과나 대출 규제를 통해서라도 더 늦기 전에 집값을 잡아야 한다고 조언하고 있습니다.
현재의 부동산 광풍이 2020-2021년 패닉바잉 시기를 방불케 하는 상황에서, 새 정부의 정책 대응 능력이 향후 부동산 시장의 향방을 좌우할 중요한 변수가 될 것으로 전망됩니다.